齊齊哈爾律師事務(wù)所今天來(lái)聊聊房子的那些事，買(mǎi)房可以算得上老百姓生活中的一件大事了。但是在買(mǎi)房的過(guò)程中或者后續(xù)住在房子生活的過(guò)程中，總會(huì)遇到一些小問(wèn)題，那么今天就關(guān)于常見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛，給大家一點(diǎn)解決的方法，希望能對(duì)你有所幫助。

1、付了房子的定金后不想買(mǎi)了，定金能不能退？

法律規(guī)定：

合同法第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

因此，在房屋買(mǎi)賣的過(guò)程中，如果支付的是定金，買(mǎi)方單方違約，則無(wú)權(quán)要求返還定金。

那么你可能會(huì)說(shuō)，這不就意味著我的定金要不回來(lái)？不，專業(yè)的律師在幫你仔細(xì)分析具體案情后，將會(huì)為你最終判斷定金能否要求返還。

2、房地產(chǎn)公司逾期交房，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益

關(guān)于房屋的交付時(shí)間在雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》中均會(huì)有明確的約定，房地產(chǎn)公司逾期交房的行為構(gòu)成違約的。關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任與房地產(chǎn)公司無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，建議及時(shí)通過(guò)法律途徑解決。

3、房子存在質(zhì)量問(wèn)題，我能不能以此為由暫不繳納物業(yè)費(fèi)？

房地產(chǎn)出售的房子存在質(zhì)量問(wèn)題屬于你和房地產(chǎn)公司之間的糾紛，而物業(yè)服務(wù)合同屬于你和物業(yè)公司之間的協(xié)議。因此這是兩種法律關(guān)系，你不能以房子存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，否則將面臨被物業(yè)公司起訴的風(fēng)險(xiǎn)，到時(shí)候不僅需要繳納物業(yè)費(fèi)，可能還要承擔(dān)訴訟費(fèi)等費(fèi)用，得不償失。

4、我買(mǎi)的房子在交房時(shí)候發(fā)現(xiàn)實(shí)際房屋面積和合同中約定的面積相比縮水了，我能不能起訴解除合同？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定：

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕 對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕 對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買(mǎi)受人。

因此，房屋的實(shí)際面積和合同約定面積存在誤差能否訴請(qǐng)解除合同，需要看面積誤差比進(jìn)行判斷。

5、開(kāi)發(fā)商在廣告中宣傳的房屋情況與房屋實(shí)際情況不一致，應(yīng)該怎么辦？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。

雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買(mǎi)賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。

6、居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰(shuí)？

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！卑凑者@一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個(gè)居民對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。

居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以盈利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相聯(lián)的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。

小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外墻面屬于獨(dú)棟別墅的所有權(quán)人。

因此問(wèn)題的關(guān)鍵就是商品房的廣告和宣傳資料究竟是要約邀請(qǐng)還是要約。齊齊哈爾律師建議收集相關(guān)資料交由律師判斷，如果商品房的廣告和宣傳資料構(gòu)成要約，那么就可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。